Antes de existir o conceito de condomínio fechado no Brasil, existiu uma decisão tomada em Itu. Este artigo abre a série Origens, em que conto a história dos condomínios onde trabalho, porque acredito que ninguém deveria investir em um endereço sem conhecer a história que o sustenta.

Uma empresa de estradas, uma terra de freiras e uma ideia inédita

A história começa longe do mercado imobiliário. Em 1963, o engenheiro Jacob Federmann fundou a Senpar, Sociedade de Engenharia e Pavimentação Rodoviária, voltada à construção de estradas e obras de engenharia pesada; em 1967, a sociedade se consolidou com a chegada do Dr. Rosaldo Malucelli. Ao longo das décadas, o grupo participaria da construção e manutenção de mais de 3.500 quilômetros de rodovias em eixos como Castello Branco, Presidente Dutra e Washington Luís.

Em 1972, os dois sócios buscavam diversificar os negócios além das estradas. Encontraram em Itu uma área de 4,2 milhões de metros quadrados pertencente às freiras do Patrocínio, ligadas a um dos conventos históricos da cidade, e enxergaram ali o lugar ideal para algo que simplesmente não existia no país: um loteamento residencial fechado.

Como não havia nenhuma referência no Brasil, Federmann e Malucelli foram buscá-la fora. Viajaram a Boca Raton, Palm Beach e Naples, na Flórida, e ao sul da Espanha, estudando os melhores centros residenciais de lazer próximos às grandes cidades. E notaram um padrão: cada empreendimento era construído ao redor de um único esporte. Havia loteamentos de tênis, de golfe, de hipismo ou de esportes aquáticos; nunca todos juntos.

A decisão que tomaram define o Terras de São José até hoje: criar o primeiro loteamento fechado do Brasil reunindo todos esses esportes e disciplinas num só lugar, somados à natureza abundante do terreno. Não se viam como loteadores, e sim como urbanizadores, com um planejamento de sustentabilidade ambiental e social comparável aos padrões internacionais que tinham acabado de conhecer.

Em 1973, nasce o Terras de São José. Nasce um clássico. O primeiro do Brasil.

O que significava ser o primeiro

É difícil, mais de meio século depois, dimensionar o tamanho da aposta. Não havia mercado formado, não havia regulamentação pronta, não havia sequer vocabulário: o que hoje chamamos naturalmente de "condomínio fechado" precisou ser explicado e defendido. A engenharia de quem construía rodovias foi aplicada a ruas, drenagem e infraestrutura interna com um padrão que loteamentos comuns da época não conheciam.

A escolha de Itu tampouco foi acaso. A cidade combinava tradição histórica, topografia generosa e a proximidade do eixo que ligava a capital ao interior, o mesmo eixo rodoviário que os fundadores conheciam como poucos. O tempo confirmou a leitura: hoje a região de Itu, Itupeva e Porto Feliz concentra alguns dos endereços mais valorizados do interior paulista, e o Terras de São José é a raiz dessa árvore.

O condomínio hoje

O Terras de São José I reúne mais de 1.150 lotes residenciais, a partir de 2.000 metros quadrados, distribuídos em 175 alqueires com 4,2 milhões de metros quadrados de área verde. É uma escala de bairro consolidado: gerações de famílias, vegetação adulta e uma vida interna com calendário próprio.

Há também uma dimensão ambiental que poucos conhecem: cerca de 20% da área do condomínio é destinada a lagos e mata nativa, e o programa de soltura de pássaros já devolveu à natureza local centenas de aves de diversas espécies. Para quem visita pela primeira vez, a sensação é a de um bairro maduro dentro de um parque.

Bem-estar antes de a palavra virar tendência

O mercado imobiliário descobriu recentemente o vocabulário do wellness: clubes privados, esporte, saúde e conveniência como argumentos de lançamento. O Terras de São José I pratica isso há décadas, sem precisar anunciar.

O símbolo maior é o campo de golfe, reconhecido entre os melhores do Brasil, com clube próprio, bar e restaurante que funcionam como segundo ponto de encontro do condomínio. Ao lado dele, uma cultura de tênis rara no país: são mais de 20 quadras e uma tradição de torneios internos que atravessa décadas, com aberto masculino que já passa da trigésima edição. Poucos clubes urbanos de São Paulo sustentam essa estrutura; aqui ela fica a minutos da porta de casa.

O centro hípico completa o tripé esportivo: multipremiado pela Federação Paulista de Hipismo, com 50 baias, sede de competições oficiais e ponto de formação de atletas. Somam-se campos de futebol, quadras de vôlei de areia, quadra poliesportiva e pista de cooper cortando a paisagem.

E existe a camada que quase ninguém menciona, mas que pesa na decisão de quem mora de verdade: o condomínio conta com ambulatório interno, heliponto, dois restaurantes, lanchonetes e loja de conveniência no Boulevard, além de capela com vida ativa. Ao lado da portaria, um colégio bilíngue resolve a rotina escolar sem trajeto de rodovia, e o hotel anexo acomoda visitas e eventos. Tudo isso a poucos minutos do centro histórico de Itu, com seu comércio, hospitais e serviços.

É essa combinação que diferencia o Terras de São José I de quase tudo que se lança hoje: não é a promessa de um estilo de vida, é um estilo de vida em funcionamento ininterrupto há meio século.

Por que essa história importa para quem compra

Mais de cinquenta anos depois, o Terras de São José I é um condomínio consolidado em tudo: infraestrutura pronta, vegetação adulta, comunidade formada, regras maduras e histórico de valorização que atravessou todas as crises do país. No mercado de alto padrão, isso tem um nome: previsibilidade. Quem compra ali não aposta em promessa de masterplan; compra meio século de prova.

E a história continua em movimento. O mesmo Grupo Senpar Terras de São José que criou o pioneiro conduz hoje a expansão do Terras de São José II e os novos projetos da região, um capítulo sobre o qual escreverei em breve nesta série.

Trabalho há 15 anos no mercado de alto padrão da região e sou parceiro certificado do Grupo Senpar Terras de São José. Se você considera comprar ou vender uma propriedade no Terras de São José I, ou quer entender qual condomínio da região conversa com o seu projeto de vida, fale comigo diretamente.

Fernando Vicente, Corretor de Imóveis, CRECI/SP 127.145-F WhatsApp: (11) 94735-3455

Por que eu não atendo todo tipo de imóvel, e por que isso é proposital.

Por Fernando Vicente

Vou falar sobre algo que poucos corretores admitem: eu não trabalho com todos os imóveis que poderia.

Quando decidi fazer curadoria de imóveis de alto padrão, nichei meu mercado por escolha. Isso significa que existe uma fatia de clientes que não vai me procurar, e tudo bem.

Eu atendo todo tipo de cliente, não todo tipo de imóvel.

Não é porque não quero, e não é porque só trabalho com imóveis caros. É porque escolhi dominar profundamente os condomínios onde atuo: Fazenda da Grama, Grupo Terras, Fazenda Vila Real, Fazenda Boa Vista, e os demais endereços que conheço de dentro para fora. Esses condomínios são interligados entre si e concentram quem realmente busca casa de campo no padrão que trabalho.

Especialista em tudo não é especialista em nada. Prefiro conhecer cada metro quadrado, cada proprietário, cada histórico de valorização dos lugares onde atuo, do que tentar abranger um mercado que não consigo dominar com a mesma profundidade.

Por isso, não tenho em carteira imóveis de menor valor. Quando recebo um cliente buscando algo fora dessa faixa, transfiro o atendimento para colegas corretores parceiros, profissionais que trabalham com excelência dentro dessa realidade. Assim, o cliente fica bem assessorado, bem atendido, e tem seu objetivo realizado, só que com quem realmente domina aquele segmento.

O mesmo vale quando um amigo ou proprietário me traz um produto que não é minha especialidade. Encaminho para parceiros que vão desenvolver um trabalho mais focado e concretizar a venda com mais eficiência do que eu conseguiria.

A palavra "alto padrão" perdeu o sentido

Tem outro filtro, talvez mais importante, e que poucos profissionais falam abertamente.

Hoje, no interior paulista, qualquer imóvel virou "mansão", "refúgio", "alto padrão". A palavra perdeu sentido de tanto ser banalizada. E muitos corretores, com medo de desagradar o proprietário, avaliam o imóvel pela emoção de quem vende, não pelo que o mercado realmente paga.

Já vi imóvel que vale seis milhões sendo anunciado por dez, porque o proprietário acha que sua grama é mais bonita que a do vizinho. "Se ele vendeu por cinco e o meu tem cinquenta metros a mais, o meu vale oito." Não é assim que funciona. Padrão de construção, projeto, arquitetura, interesse real do comprador, tudo pesa mais do que metro quadrado isolado.

Quando vejo essa distância entre preço e valor real, eu mesmo me posiciono e prefiro não anunciar. Costumo perguntar ao proprietário: "você compraria seu imóvel por esse preço, hoje?" A resposta quase sempre revela a verdade que a emoção não deixa enxergar.

Para quem eu realmente trabalho

Não atendo imóvel que carrega risco real: documentação que não resolve, ambiente que não é saudável para uma família viver bem. Sou casado, tenho uma família consolidada, e isso pesa na forma como avalio cada propriedade que coloco no meu portfólio.

Eu vendo casas de campo. E quem compra casa de campo, normalmente, é alguém com a vida já estruturada, em um momento de consolidação, que busca a experiência de aproveitar o final de semana, de receber entre família e amigos. Os valores são diferentes. É uma casa voltada para receber, menos festa e mais convivência.

Quando ainda não tem essa estrutura formada, geralmente é alguém planejando esse próximo passo, seja constituir família, receber os pais, ou simplesmente ter um lugar para reunir as pessoas que importam. Atendo, na maioria das vezes, pessoas e famílias com esse propósito em comum: viver bem ao lado de quem se ama.

Não consigo vender por vender. Se não enxergo minha própria família feliz naquele espaço, não tenho brilho no olhar para apresentar aquele imóvel a outra família.

Por que alguns imóveis demoram mais para vender

Talvez eu perca negócio com algumas das minhas escolhas. Mas um imóvel bem precificado, com documentação limpa e construção sólida, costuma vender dentro de um prazo razoável.

É verdade que vivemos um momento econômico desafiador no Brasil. Para quem está comprando a segunda ou terceira moradia, principalmente uma casa para fins de semana, a questão econômica em si não costuma travar tanto a decisão. Mas com juros elevados e o dinheiro rendendo bem em aplicações financeiras, ninguém gosta de fazer um investimento que pareça desvantajoso. Isso naturalmente deixa o mercado um pouco mais cauteloso, porque o capital, às vezes, vale mais trabalhando em renda fixa do que imobilizado na compra de um imóvel de campo.

Dentro desse cenário, o preço pesa ainda mais. Quando vejo um imóvel anunciado há dois, três, quatro anos, quase sempre o problema central está na precificação. A emoção do vendedor se baseia na comparação: "a minha grama é mais bonita que a do meu vizinho." Mas a comparação raramente considera padrão de construção, projeto, arquitetura, ou o real interesse do comprador.

Imóveis muito personalizados também têm essa dificuldade. Às vezes o proprietário ama a cor amarela, e o próximo comprador é apaixonado pela cor laranja. Amarelo e laranja estão na mesma paleta, mas são diferentes, e isso já é suficiente para gerar resistência na hora da venda.

O que isso significa para quem vende, e para quem compra

Curadoria não é sobre ter acesso a tudo. É sobre saber o que vale a pena apresentar.

Conheço a maior parte dos imóveis disponíveis no mercado dos condomínios onde atuo, e tenho acesso a uma fatia relevante do que está em off-market. Mas nem tudo o que está fora de portal eu vou saber, porque off-market funciona pelo relacionamento direto entre proprietário e o profissional de maior intimidade.

O que posso garantir é isto: se um imóvel está no meu portfólio, é porque ele faz sentido, no preço, na documentação, na energia do lugar. Não é sobre quantidade. É sobre critério.

Se você está pensando em comprar ou vender um imóvel de alto padrão no interior paulista, e quer uma avaliação honesta sobre o que realmente faz sentido, fale comigo.

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Quando comecei a estudar o projeto do Clube Praia do Terras, percebi que a curiosidade não estava só no tamanho da obra, estava na engenharia por trás da onda. Por isso resolvi ir até a origem da tecnologia Endless Surf, entender como ela chegou até aqui e o que, de fato, torna esse projeto diferente de qualquer coisa já vista no interior de São Paulo.

A pré-história das ondas artificiais

A ideia de recriar o oceano fora dele não é nova. O primeiro registro de uma piscina de ondas remonta a 1912, na Alemanha, com a Undosa, um sistema movido a vapor que oferecia a sensação do mar a quem podia pagar por ela, ainda sem qualquer relação com o surfe, que nem havia chegado à Europa naquela época.

A virada para o surfe propriamente dito veio décadas depois. A WhiteWater, empresa canadense que mais tarde criaria a Endless Surf, construiu sua primeira piscina de ondas em 1989, instalação que, segundo a própria companhia, continua operando até hoje. É essa base de quatro décadas de experiência em movimentação de água que sustenta a credibilidade da marca no mercado de surf parks.

Três marcos que mudaram o jogo

Três marcos valem ser contados para entender a evolução até a tecnologia que chega ao Clube Praia do Terras:

Surf Snowdonia (Wales, 2015). Foi o primeiro lago de surfe comercial do mundo, usando a tecnologia Wavegarden. Um ano depois, recebeu o Red Bull Unleashed, primeiro evento competitivo já realizado dentro de uma piscina de ondas, vencido por Albee Layer. Foi o momento em que o mercado entendeu que ondas artificiais podiam sustentar competição de alto nível, não só lazer.

Surf Lakes (Yeppoon, Austrália). A história aqui começa de um jeito quase improvável: Aaron Trevis jogando pedras num lago e observando o efeito de ondas concêntricas se espalhando na água. Dessa observação nasceu o Central Wave Device, um mecanismo de quase 1.400 toneladas que funciona como um êmbolo gigante, gerando ondas circulares simultâneas em múltiplos picos. O protótipo testado em Yeppoon chegou a produzir paredes de onda acima de 4,8 metros e mais de 2.000 ondas por hora.

Endless Surf e a consolidação do modelo por câmaras pneumáticas. A tecnologia que vai equipar o Clube Praia do Terras usa caissons, câmaras pneumáticas instaladas ao longo da parede de fundo da piscina, que empurram o ar e geram a onda de forma totalmente programável. Os modelos da marca são batizados pelo número de caissons: o ES36 já equipa parques como o The Point Surf Park, na Flórida, e o sistema é capaz de produzir entre 400 e 700 ondas por hora, com alturas que variam de 1 a 2 metros e podem chegar a pouco mais de 2 metros nas configurações mais potentes.

O que muda com o ES66

Aqui está o ponto que torna o Clube Praia do Terras um caso à parte, não só no Brasil, mas dentro do próprio portfólio da Endless Surf. O sistema escolhido para o projeto é o ES66, com 66 caissons, o maior modelo já desenvolvido pela companhia até hoje.

Isso se traduz em três diferenciais técnicos concretos:

• Duração da onda. Enquanto o litoral entrega, em média, paredes de 10 a 12 segundos, o ES66 sustenta uma onda contínua de até 40 segundos. Jesse Crawford, vice-presidente de Desenvolvimento de Negócios da Endless Surf para a América Latina, descreveu o ganho como a abertura de um novo leque criativo: com esse comprimento, uma única onda comporta de cinco a seis seções distintas, espaço suficiente para manobras como carves, floaters, airs e barrels dentro do mesmo trecho.
• Modo split-peak. O sistema também pode operar gerando duas ondas simultâneas de 20 segundos cada, dobrando o fluxo de surfistas na água sem perder qualidade de onda.
• Escala como atributo, não como limite. Segundo a Endless Surf, o desenho modular permite ajustar porte e capacidade sem alterar a qualidade da onda entregue, ou seja, o ES66 não é uma versão "maior e mais lenta" do sistema, é a mesma tecnologia em sua expressão mais completa.

Onde fica e quem tem acesso

O Clube Praia do Terras não está dentro do condomínio Terras de São José. Ele ocupa uma área enorme, exatamente em frente ao Terras de São José 2, e é justamente por isso que o empreendimento ganhou nome próprio.

O acesso ao Clube não vem automaticamente de morar na região, ele se dá pela compra de títulos, e essa compra está sujeita a regras de elegibilidade. Hoje, o caminho passa por quatro frentes: adquirir um terreno no Terras 2 (e aqui vale o alerta, não é qualquer terreno que dá esse direito, então antes de decidir, me consulte), ser proprietário de uma casa pronta no Terras 1 ou no Terras 2, comprar uma casa no Villas do Terras, o novo condomínio do Grupo Senpar com 29 casas padronizadas em formato village à beira-lago, ou adquirir um terreno no futuro Terras 3.

Na prática, o acesso físico foi pensado com segurança e praticidade como prioridade: moradores do Terras 2 e do Villas do Terras terão uma ponte exclusiva, ligando diretamente ao Clube. Já quem é proprietário no Terras 1 mantém o acesso tradicional, pela Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo.

A maior estrutura, em dois sentidos

Vale separar com precisão duas afirmações que andam juntas, mas não são idênticas. A primeira, confirmada pela própria Endless Surf em comunicado oficial, é que o ES66 do Clube Praia do Terras será a maior piscina Endless Surf já construída no mundo. A segunda, defendida pelo Grupo Terras de São José em entrevistas à imprensa, é que o complexo completo deterá a maior praia artificial fora do litoral do planeta, somando a estrutura de ondas à extensão de areia ao redor.

São duas escalas diferentes, a do equipamento e a do empreendimento, mas que se reforçam: o Clube Praia do Terras será a primeira instalação da Endless Surf no estado de São Paulo e a segunda em todo o Brasil, depois do Brasil Surf Clube, no Rio de Janeiro.

Muito além da onda: o eixo wellness

A piscina de ondas é a porta de entrada, mas não é o projeto inteiro. O Clube também é pensado em torno do wellness, uma das grandes tendências de lazer no mundo hoje: gastronomia de padrão internacional, estrutura de saúde, conforto e comodidades pensadas para o dia a dia dos associados, não só para uma visita ocasional.

Por que isso importa para quem pensa em patrimônio

Não é sobre ter uma onda bonita para postar. É sobre o que esse tipo de infraestrutura representa para uma região que já carrega seis décadas de história, desde que o Terras de São José se tornou o pioneiro dos condomínios fechados no Brasil. O Clube Praia do Terras antecede o lançamento do Terras 3, que vai usar todo o know-how acumulado pelo Grupo Senpar nos já consolidados Terras 1 e 2, num projeto pensado para ser superior ao que já foi entregue.

A longo prazo, a região forma um ecossistema bem completo: gastronomia, esporte, saúde, hotelaria, shoppings, educação e até hospital. Trazer a tecnologia de ponta mais avançada do setor de surf parks para esse contexto reposiciona o ativo: deixa de ser só um lote bem localizado e passa a fazer parte de um ecossistema de lazer que, hoje, só uma lista muito curta de endereços no mundo pode oferecer.

É esse tipo de movimento que costumo dizer aos meus clientes: quem entende a curva de valorização entra na fase de estruturação, não depois que a obra já está pronta e validada pelo mercado.

Fontes: Endless Surf (comunicado oficial, novembro de 2025), WhiteWater West, Surf Lakes, The Inertia, Wave Pool Mag, Surfer Today.