Antes de existir o conceito de condomínio fechado no Brasil, existiu uma decisão tomada em Itu. Este artigo abre a série Origens, em que conto a história dos condomínios onde trabalho, porque acredito que ninguém deveria investir em um endereço sem conhecer a história que o sustenta.

Uma empresa de estradas, uma terra de freiras e uma ideia inédita

A história começa longe do mercado imobiliário. Em 1963, o engenheiro Jacob Federmann fundou a Senpar, Sociedade de Engenharia e Pavimentação Rodoviária, voltada à construção de estradas e obras de engenharia pesada; em 1967, a sociedade se consolidou com a chegada do Dr. Rosaldo Malucelli. Ao longo das décadas, o grupo participaria da construção e manutenção de mais de 3.500 quilômetros de rodovias em eixos como Castello Branco, Presidente Dutra e Washington Luís.

Em 1972, os dois sócios buscavam diversificar os negócios além das estradas. Encontraram em Itu uma área de 4,2 milhões de metros quadrados pertencente às freiras do Patrocínio, ligadas a um dos conventos históricos da cidade, e enxergaram ali o lugar ideal para algo que simplesmente não existia no país: um loteamento residencial fechado.

Como não havia nenhuma referência no Brasil, Federmann e Malucelli foram buscá-la fora. Viajaram a Boca Raton, Palm Beach e Naples, na Flórida, e ao sul da Espanha, estudando os melhores centros residenciais de lazer próximos às grandes cidades. E notaram um padrão: cada empreendimento era construído ao redor de um único esporte. Havia loteamentos de tênis, de golfe, de hipismo ou de esportes aquáticos; nunca todos juntos.

A decisão que tomaram define o Terras de São José até hoje: criar o primeiro loteamento fechado do Brasil reunindo todos esses esportes e disciplinas num só lugar, somados à natureza abundante do terreno. Não se viam como loteadores, e sim como urbanizadores, com um planejamento de sustentabilidade ambiental e social comparável aos padrões internacionais que tinham acabado de conhecer.

Em 1973, nasce o Terras de São José. Nasce um clássico. O primeiro do Brasil.

O que significava ser o primeiro

É difícil, mais de meio século depois, dimensionar o tamanho da aposta. Não havia mercado formado, não havia regulamentação pronta, não havia sequer vocabulário: o que hoje chamamos naturalmente de "condomínio fechado" precisou ser explicado e defendido. A engenharia de quem construía rodovias foi aplicada a ruas, drenagem e infraestrutura interna com um padrão que loteamentos comuns da época não conheciam.

A escolha de Itu tampouco foi acaso. A cidade combinava tradição histórica, topografia generosa e a proximidade do eixo que ligava a capital ao interior, o mesmo eixo rodoviário que os fundadores conheciam como poucos. O tempo confirmou a leitura: hoje a região de Itu, Itupeva e Porto Feliz concentra alguns dos endereços mais valorizados do interior paulista, e o Terras de São José é a raiz dessa árvore.

O condomínio hoje

O Terras de São José I reúne mais de 1.150 lotes residenciais, a partir de 2.000 metros quadrados, distribuídos em 175 alqueires com 4,2 milhões de metros quadrados de área verde. É uma escala de bairro consolidado: gerações de famílias, vegetação adulta e uma vida interna com calendário próprio.

Há também uma dimensão ambiental que poucos conhecem: cerca de 20% da área do condomínio é destinada a lagos e mata nativa, e o programa de soltura de pássaros já devolveu à natureza local centenas de aves de diversas espécies. Para quem visita pela primeira vez, a sensação é a de um bairro maduro dentro de um parque.

Bem-estar antes de a palavra virar tendência

O mercado imobiliário descobriu recentemente o vocabulário do wellness: clubes privados, esporte, saúde e conveniência como argumentos de lançamento. O Terras de São José I pratica isso há décadas, sem precisar anunciar.

O símbolo maior é o campo de golfe, reconhecido entre os melhores do Brasil, com clube próprio, bar e restaurante que funcionam como segundo ponto de encontro do condomínio. Ao lado dele, uma cultura de tênis rara no país: são mais de 20 quadras e uma tradição de torneios internos que atravessa décadas, com aberto masculino que já passa da trigésima edição. Poucos clubes urbanos de São Paulo sustentam essa estrutura; aqui ela fica a minutos da porta de casa.

O centro hípico completa o tripé esportivo: multipremiado pela Federação Paulista de Hipismo, com 50 baias, sede de competições oficiais e ponto de formação de atletas. Somam-se campos de futebol, quadras de vôlei de areia, quadra poliesportiva e pista de cooper cortando a paisagem.

E existe a camada que quase ninguém menciona, mas que pesa na decisão de quem mora de verdade: o condomínio conta com ambulatório interno, heliponto, dois restaurantes, lanchonetes e loja de conveniência no Boulevard, além de capela com vida ativa. Ao lado da portaria, um colégio bilíngue resolve a rotina escolar sem trajeto de rodovia, e o hotel anexo acomoda visitas e eventos. Tudo isso a poucos minutos do centro histórico de Itu, com seu comércio, hospitais e serviços.

É essa combinação que diferencia o Terras de São José I de quase tudo que se lança hoje: não é a promessa de um estilo de vida, é um estilo de vida em funcionamento ininterrupto há meio século.

Por que essa história importa para quem compra

Mais de cinquenta anos depois, o Terras de São José I é um condomínio consolidado em tudo: infraestrutura pronta, vegetação adulta, comunidade formada, regras maduras e histórico de valorização que atravessou todas as crises do país. No mercado de alto padrão, isso tem um nome: previsibilidade. Quem compra ali não aposta em promessa de masterplan; compra meio século de prova.

E a história continua em movimento. O mesmo Grupo Senpar Terras de São José que criou o pioneiro conduz hoje a expansão do Terras de São José II e os novos projetos da região, um capítulo sobre o qual escreverei em breve nesta série.

Trabalho há 15 anos no mercado de alto padrão da região e sou parceiro certificado do Grupo Senpar Terras de São José. Se você considera comprar ou vender uma propriedade no Terras de São José I, ou quer entender qual condomínio da região conversa com o seu projeto de vida, fale comigo diretamente.

Fernando Vicente, Corretor de Imóveis, CRECI/SP 127.145-F WhatsApp: (11) 94735-3455